Bank!©

бесплатная горячая линия 8 800 777 32 63

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Разговор о том, как инвестировать в недвижимость без денег будет все-таки несерьезным. Поэтому сегодня мы расскажем обо всех способах вложения средств в недвижимость. Вообще, дома, квартиры и здания это пожалуй одно из самых консервативных направлений. Недвижимость, в отличие от других инструментов, может нести владельцу непосредственный доход. Особенно, если объект в центре миллионного города. Но не у всех есть возможность скупать подобное. Более того, если мы говорим о столице, то там уже давно все поделено между ограниченной группой лиц. Порой, у некоторых из них объекты просто отжимают , но не так часто как может показаться. Сегодня мы расскажем о подводных камнях инвестирования в недвижимость. И разберемся с тем, как вообще все это работает.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Базовые цели

Вообще, любое инвестирование предполагает, что человек будет извлекать доход за счет вложенных средств. И условно, все инвестиции в объекты недвижимости можно разделить на 2 основных направления:

  1. Спекуляция;
  2. Аренда.

В первом случае приобретается квартира. Которая потом перепродается по более высокой цене. Так как со временем ее стоимость увеличивается. Полученная разница и есть доход.

Второй вариант предполагает приобретение объекта недвижимости для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Таким образом образуется пассивный доход. Так как владельцу не нужно совершать много телодвижений. При этом, можно эти 2 направления и совмещать. Опять-таки, у таких инвестиций есть ряд преимуществ и недостатков. Давайте начнем с плюсов:

  1. Ликвидность;
  2. Доступность;
  3. Разнообразие;
  4. Окупаемость;
  5. Долгосрочность.

В частности, если вы вкладываетесь в недвижимость в крупном миллионнике, то можете рассчитывать на то, что проблем с клиентами у вас не возникнет. Так как земля в центре города стоит дорого. Как и аренда помещений впоследствии.

Если денежных средств на уже построенное здание не хватает, то можно приобрести его еще на этапе возведения. Кроме того есть варианты с долевой собственностью. Потом можно сдавать имущество арендаторам, которые могут заключать договор субаренды. Если денег нет совсем, то вы можете заняться арендой и субарендой самостоятельно.

Что до разнообразия, то выбрать тут действительно есть из чего. Это не только вложение средств в только строящиеся жилые комплексы. Это еще и коммерческая недвижимость, работа со вторичным рынком и т.п. А при наличии солидного капитала вы можете еще и инвестировать в объекты недвижимости в другой стране. Доход там будет явно выше. Если не брать какой-то конкретный вариант, то в среднем, окупаемость объекта достигается через 7 лет. В более специфичных ситуациях этот срок может увеличиться до 12 лет.

Долгосрочность дохода даже и рассматривать нет смысла. Если вы обладаете квартирой в столице, да еще и в центре города, то только одной арендой вы можете обеспечить себе стабильный доход на десятки лет. Если не случится чего-нибудь плохого. Разумеется, без недостатков дело здесь тоже не обойдется:

  1. Естественные издержки;
  2. Неравномерный спрос;
  3. Высокая цена;
  4. Региональные особенности.

В частности, инвестируя в недвижимость вам придется закладывать расходы на страхование. Плюс к тому, нельзя забывать и о ремонте. Если объект коммерческий, то ему потребуется и охрана. А вот коммунальные услуги не всегда вносятся в основной пакет издержек. Вы можете переложить эту обязанность на арендатора.

В некоторых регионах спрос на недвижимость достаточно низкий. Надо понимать, что если населенный пункт достаточно маленький, то купить недвижимость будет нетрудно.А вот продать потом, крайне сложно. Потому что в таких населенных пунктах обычно условия для жизни мягко говоря не созданы. Речь о комфортной жизни. Попробуйте переехать из миллионника в маленький город без накоплений, поработав на зарплату в 15 тыс. рублей.

Стоимость недвижимости достаточно высокая. А соответственно, масштаб рисков при инвестировании увеличивается в геометрической прогрессии.

Опять-таки, все сильно сосредоточено на внутренней экономике региона. Да и сама ситуация мягко говоря не самая стабильная. Если вы взяли объект недвижимости в небольшом городе с 1 предприятием , а оно резко обанкротилось, то избавиться от него будет потом достаточно сложно. Потому что начнется сильный отток населения. Другие владельцы недвижимости будут пытаться от нее избавляться и выбросят ее на рынок. Цена на коммерческую недвижимость упадет и т.п. В конечном счете вы можете только потерять на таких инвестициях.

А теперь давайте разберемся с доходностью и рисками.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Инвестиционная деятельность с недвижимостью

Эта формула очевидна, и вместе с тем мы ее укажем. Размер прибыли от инвестиций будет зависеть от:

  1. Спроса на покупку или аренду объекта;
  2. Престижности расположения.

Чем выше спрос, тем выше стоимость аренды соответственно. Справедливо и обратное утверждение. Кстати, при долевом инвестировании, доход будет делиться пропорционально между собственниками долей.

Большая часть рисков при инвестировании в недвижимость связана с обстоятельствами, которые нельзя было предугадать. Например:

  1. Изменения в регионе;
  2. Разрушение здания (теракт например);
  3. Что-то еще.

Вы ведь не можете предсказать все форс-мажорные обстоятельства. А бороться с ними порой просто невозможно. На простом примере.

У нас есть миллионный город. А рядом с ним есть поселок. И город расширился до таких масштабов, что просто присоединил к себе этот поселок. Теперь недвижимость уже не в поселке, а в миллионнике. Стоимость соответственно разрастается.

Теперь возьмем другой пример. Предположим, что в вашей местности решили построить химический комбинат. При том, что раньше у вас был экологически чистый, и даже привлекательный район. Тут сценарий можно разделить на 2 истории. Первая:

  1. Хим. комбинат запускается;
  2. Экология резко ухудшается;
  3. Стоимость квартир резко падает.

Потом с хим. комбинатом происходит что-то веселое. Он закрывается например. Изгадив всю местность на 50 квадратных километров в радиусе. Вот тут начинается вторая часть марлезонского балета. Хим. комбинат был единственным производством в вашей местности. Теперь у вас есть "все условия":

  1. Исчезло предприятие;
  2. Экология хуже чем в Чернобыльской Зоне отчуждения.

Разумеется, на такую недвижимость не позарится даже сумасшедший. Ее будут скупать за бесценок. Потому что с закрытием комбината стоимость недвижимости "просядет" еще сильнее. Ну и последний вариант. Застройщик собрал деньги, и отгрохал несколько "муравейников". А вы там купили квартиру. Проблема в том, что ничего рядом нет. Инфраструктура отсутствует. Ваши инвестиции не окупятся до тех пор, пока не будут построены:

  1. Больницы;
  2. Детсады;
  3. Школы;
  4. Магазины и т.п.

Только в этом случае квартиры начнут дорожать. Но не надо обольщаться. В долгосрочной перспективе не отобьется и это. Многоквартирные дома в таких районах постепенно превратятся в гетто. Мы как раз сейчас идем по европейскому сценарию. О чем говорят урбанисты.

Квартиру вы скорее всего окупить успеете. И вместе с тем, держать ее пол-века в таких "гетто" - идея очень сомнительная.

Опять-таки, есть вариант со строящимся объектом. Например с жилым комплексом. Проблемы начинаются тогда, когда застройщик прекращает строительство. Выбирать застройщика для подобных инвестиций нужно крайне тщательно:

  1. Проверять репутацию;
  2. Проверять прошлые объекты;
  3. Изучать обязательства перед кредиторами;
  4. Проверять целевое назначение участка земли, на котором строится дом и т.д.

Рисков тут достаточно много. Одним из них является гибель имущества, по исключительной причине. Это ситуации, когда страховщики отказывают возмещать потери. И в этом случае собственник останется без всего:

  1. Без недвижимости;
  2. Без денег.

Даже инвестиции в недвижимость связаны с рисками. Не забывайте в какой стране мы живем. Здесь обманутые дольщики могут жить 10-летиями на съемных квартирах.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

В какую недвижимость выгодно инвестировать сейчас?

Несмотря на то, что риски по инвестированию в недвижимость тоже достаточно высокие, они куда ниже чем в случае, если вы будете вкладывать деньги в:

  1. Чей-то бизнес;
  2. Стартап;
  3. Ценные бумаги и т.п.

Недвижимость считается одним из самых консервативных направлений для инвестирования. Разумеется, речь о профессиональных инвестициях. А обыватель способен погореть вообще при любых инвестициях. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость. Но вам нужен опыт, который получить достаточно трудно. Для этого вам потребуется:

  1. Не меньше 5 миллионов рублей;
  2. Профессиональный юрист.

Даже если вы планируете заниматься долевым вложением-вам все-равно нужна эта сумма в свободных средствах. Брать кредит под это дело мы не рекомендуем. В принципе, если вы сможете купить выгодный объект с перспективами, то все должно получиться. А именно:

  1. Приобретаем объект недвижимости;
  2. Привлекаем арендаторов;
  3. Организуем разделение по площадям.

Со временем вы сможете передать дела агентам по недвижимости. Они сами будут искать вам арендаторов. А вы будете заниматься лишь техническими моментами и обслуживанием здания. И все-таки, начинать нужно с инвестиций в жилую недвижимость. Если с коммерческой все достаточно сложно, то вот с жилой проблем обычно не возникает. Со временем вы обучитесь:

  1. Методам сбивания цен при пересдаче/перепродаже;
  2. Нюансам в сделках покупки или аренды;
  3. Стратегии правильного выбора.

Выбрать объект недвижимости-тоже задача не из простых. Ведь далеко не все таунхаусы годятся для последующей перепродажи например. Учитывая то, как у нас сейчас строят. А для того, чтобы не прогореть на инвестициях в жилую недвижимость вторичного рынка вам придется выработать собственное чутьё. Прямо как у лабрадора в аэропорту, который унюхает наркотики даже в закрытой сумке.

В частности, вам придется научиться:

  1. Проверять ликвидную недвижимость (и сам факт ликвидности);
  2. Грамотной подготовке и оформлению документов;
  3. Расчетам между участниками сделки.

А вот все юридические аспекты лучше доверить профессионалу. Так как со стороны мошенников юрист присутствует почти всегда. И как показывает практика, у мошенников юристы всегда с наивысшей квалификацией. Так как они отыскивают бреши и пробоины в законодательстве. Порой находят так, что ни один законодатель даже в наркотическом опьянении бы такого не придумал.

Вообще, мошенничества в этом деле очень много. Поэтому юрист вам будет нужен практически для всех операций и процессов.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Другие виды инвестиций в недвижимость

Вы можете поступить следующим образом:

  1. Заключить договор с застройщиком;
  2. Приобрести еще строящуюся недвижимость.

Но надо четко осознавать, что риски здесь куда выше. Потому что даже при должной проверке всегда есть риск того, что у застройщика появятся проблемы с кредиторами. И те просто затормозят строительство или вовсе его остановят.

С другой стороны, повышенный риск оправдывается увеличенной прибылью. Дело в том, что разница между стоимостью только строящейся квартиры и уже готовой в новостройке, огромная. Стартовых инвестиций тут потребуется намного меньше.

Для приобретения недвижимости таким способом вам придется:

  1. Проверить все соглашения с потенциальным застройщиком от начала и до конца;
  2. Найти привлекательный и перспективный жилой комплекс или единичный дом;
  3. Все грамотно просчитать.

Ведь в расходы войдет также ремонт, и предварительная подготовка. А если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, то придется еще и покупать мебель, бытовую технику и т.п. Говоря об инвестициях в землю, мы подразумеваем следующие преимущества:

  1. Мошенников тут намного меньше;
  2. Дополнительных расходов обычно нет;
  3. Процедура купли-продажи упрощена до безобразия.

Но есть и недостаток. Участок с требуемым целевым назначением крайне затруднительно. Плюс, востребованы обычно участки земли под строительство. Такая земля приносит прибыль в краткий срок. Если же вы предпочитаете "играть в долгую", то выбирайте участки земли для:

  1. Промышленности;
  2. Сельского хозяйства.

Есть вариант и с загородными объектами недвижимости. Наверняка вы заметили, как уже больше 15 лет крупные города все чаще обстраиваются коттеджными поселками. В принципе, тут тоже есть деление:

  1. Приобретение готовых объектов;
  2. Спекуляции с земельными участками;
  3. Скупка готового жилья.

Скупка таунхаусов и коттеджей на этапе строительства мало чем отличается от того же, но с квартирами. Правда, как показывает практика, риски здесь все-таки ниже. Опять-таки, все будет зависеть от транспортной доступности местности. А так же от местоположения объекта.

Но и тут есть одна хитрость. Выбирайте направления с жилищным строительством. Инвестировать в садовые и дачные дома точно не самая разумная идея. С точки зрения окупаемости уж точно.

Ну и закончим этот раздел парковочными местами. Тут доход значительно ниже. Плюс к тому, не везде эти парковки нужны. Но рисков значительно меньше. А значит, и стабильность выше.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как извлекается прибыль от инвестирования в недвижимость?

Мы с вами рассмотрели основные направления. Но не все понимают, как же на это зарабатывать деньги. Все достаточно просто:

  1. Спекуляции со строящимися квартирами или домами;
  2. Аренда.

Предположим, что у вас есть лишние деньги. Но на готовую квартиру или полноценный особняк вам денег не хватает. В этом случае вы приобретаете строящийся. И таким образом экономите средства.

К моменту сдачи объект уже будет стоить дороже. Если застройщик не мошенник, то впоследствии район обрастет инфраструктурой. А квартира прибавит в цене серьезно. Пока вы ожидаете нужного ценового барьера, вы попутно можете сдавать квартиру. А можете осуществить сразу несколько сделок по купле-продаже. Тут уже все зависит от того, какую цель преследует инвестор.

Но уравнивать квартиры и таунхаусы например - не очень то разумно. Последние приносят больший доход в виде арендной платы. Но спрос на аренду подобных домов куда ниже, чем на квартиры. Да и приобретать подобные объекты нужно рядом с крупными миллионниками. Вкладывать деньги в таунхаус в городе на 50 тыс. населения-затея достаточно бессмысленная.

Плюс к тому, есть даже схема, позволяющая жить в доме и одновременно его сдавать. Иными словами, собственник будет жить в 1 половине дома. А сдавать другую. Но надо понимать, что в этом случае вам придется обеспечить удобство для арендатора:

  1. Разделение конструкций;
  2. Отдельные выходы и т.п.

Плюс к тому, подобная схема в России еще не адаптирована. А вот в США и некоторых Европейских странах-вполне. Опять-таки, заниматься всеми проблемами в доме придется собственнику. Учтите, что такой объект нужно подбирать без учета собственных удобств. Спрос на ваш коттедж будет выше, если рядом есть:

  1. Дорога;
  2. Транспортная развязка;
  3. Магазины, образовательные учреждения и т.п.

Тут в принципе, схема в точности такая же, как и с коммерческой недвижимостью. С разницей лишь в том, что отгрохать особняк в центре Москвы точно никому не дадут.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как правильно заниматься инвестированием в недвижимость?

Универсального рецепта нет. Но мы рекомендуем взять за правило обычную аксиому: все хотят вас обмануть. Поэтому терять бдительность и проникаться излишним доверием точно не стоит. Инвестиции это про окупаемость и результативность. И исходить вы должны только из этого. Все остальное постигается путем проб и ошибок. Но ошибок вы совершите меньше, если у вас будет собственный юрист.

5
65

Комментарии

  • рита
    27.01.2020 14:45:45
    Если есть на руках приличная сумма, и вы сможете некоторое время пожить с родителями, то инвестиция в недвижимость, особенно на этапе котлована-это реальное выгодное финансирование. Многие таким образом, сэкономив на аренде, смогли через некоторое время переехать в собственные квартиры. Либо, как вариант, взять ипотеку, но вы должны быть уверенным в завтрашнем дне.
  • Игорь Ч.
    27.01.2020 14:22:34
    Мне кажется, что "малый капитал" и "инвестирование в недвижимость" не очень совместимые понятия. Ведь на приобретение этой недвижимости уже нужны деньги и немалые. Хотя, считаю, что это самое выгодное вложение денег. При котором есть постоянный доход, а стоимость основного капитала постоянно растёт. 
    • Марат
      27.01.2020 14:28:41
      Ну, не всегда растёт, но то, что, практически, не падает, это точно. Главное, не очень рискованный вид бизнеса.
  • Виктор
    27.01.2020 14:22:30
    Инвестиции в недвижимость - самый популярный у россиян способ приумножить свои средства. Даже в случае краха банковской системы, что было например, в начале девяностых, недвижимость сохранила свою стоимость, в отличие от рубля. Появились рантье, которые превратили покупку и сдачу квартир в способ получения средств к существованию. Избытки денег направляться на покупку новой жилплощади. Придуман даже оригинальный способ обогащения. Люди берут квартиру в ипотеку, селят жильцов. И те постепенно выплачивают стоимость квартиры. Фактически средства нужны только на первоначальный взнос.
  • Илья
    27.01.2020 14:17:59
    Да, делать инвестиции в недвижимость - одни из самых надёжных вложений. Недвижимость, ведь, как правило, только поднимается в цене. Только к делу нужно подходить очень обдуманно.

Выберите аватарку:

Выберите аватарку
Выберите аватарку

Ваше имя

Ваш e-mail

  • Эмоджи
  • Колобки
  • Стикеры
  • эмоджи 1
  • эмоджи 2
  • эмоджи 3
  • эмоджи 4
  • эмоджи 5
  • эмоджи 6
  • эмоджи 7
  • Стандартные
  • Психушка
  • Она и Он
  • Герои
  • Спортивные
  • стикер 1
  • стикер 2
  • стикер 3
  • стикер 4
  • стикер 5
  • стикер 6
  • стикер 7

Размещая на сайте вопрос, комментарии, обсуждения, статьи Вы соглашаетесь с Правилами сайта и даёте согласие на обработку персональных данных.

Карта рассрочки в Альфа банк - как пользоваться + условия, плюсы, минусы, отзывы

Карта рассрочки в Альфа банк - как пользоваться + условия, плюсы, минусы, отзывы

Сегодня мы расскажем о том, как работает карта рассрочки Альфа Банк. Надо сказать, что многие путают этот платежный инструмент с обычной кредиткой. Это не совсем верное утверждение, ведь принцип работы кредитки и карты рассрочки совершенно иной. По этой причине, в последнее время у держателей подобных карт возникает немало конфликтных ситуаций с картами. Не только Альфа Банка, но и вообще любой другой банковской организации. А порой, в договоре прописываются достаточно жесткие штрафы и санкции к тем, кто забывает вовремя платить. Давайте же разберемся с тем, как работает любая карта рассрочки. А заодно проясним условия, которые предлагает вам Альфа Банк по таким картам.

Показать полностью

Банковские карты Сбербанка - виды карт + как пользоваться

Банковские карты Сбербанка - виды карт + как пользоваться

Сбербанк является самым популярным финансовым институтом на территории России. Ежегодно выпускаются десятки различных карт, которые, в первую очередь, экономят время потребителя. Сегодня предстоит узнать о том, как заказать карту сбербанк, какой продукт выбрать студенту, пенсионеру, путешественнику и т.д.

Показать полностью

Как правильно открыть фирму - что нужно для открытия + документы, сроки, прибыль

Как правильно открыть фирму - что нужно для открытия + документы, сроки, прибыль

Сегодня мы расскажем о том, как открыть индивидуальное предприятие. А еще разберемся с тем, какую фирму можно открыть для той или иной цели. Сразу закроем вопрос с идеей о том, что можно и не легализоваться, авось не заметят . Заметят, и мало тогда не покажется. Незаконная предпринимательская деятельность квалифицируется по 171 статье Уголовного Кодекса. Помните об этом. Ну а теперь к сути. Попробуем разобраться с тем, как открыть свою фирму с нуля пошагово.

Показать полностью

Торговый эквайринг что это такое - правильное использование + расчет наличными или без

Торговый эквайринг что это такое - правильное использование + расчет наличными или без

Сегодня мы разъясним, что такое договор эквайринга с банком. И приведем небольшую табличку, рассматривающую основные проценты по эквайрингу в банках. А также разберемся с тем, каковы преимущества и недостатки. Расскажем о том, как выгоднее поступить с терминалом, стоит ли его брать навсегда (приобретение) или все-таки разумнее арендовать его у другой компании. Кроме того вы узнаете, получится ли использоваться торговый эквайринг без наличия отдельного расчетного счета.

Показать полностью

Как правильно оформлять кредит - проверить кредитные предложения + способы себя обезопасить

Как правильно оформлять кредит - проверить кредитные предложения + способы себя обезопасить

Процентные ставки на кредиты в банках России для обычных граждан крайне невыгодные. Но речь сегодня пойдет не о том, что кредитной политикой по всей видимости заведуют граждане с ограниченными умственными возможностями, по крайней мере пытаются казаться таковыми. Вовсе нет, сегодня мы расскажем о том, как не попасться на ловушки в договоре на кредит. И поведаем о том, какие ловушки порой подстерегают нас, в процессе оформления простого кредита.

Показать полностью

Что такое пенсионная карта в Сбербанке - льготные карты + проценты, накопления, вложения

Что такое пенсионная карта в Сбербанке - льготные карты + проценты, накопления, вложения

Сегодня практически у всех людей преклонного возраста есть пенсионная карта от Сбербанка. Учреждение позволяет не только выгодно совершать покупки, но и накапливать денежные средства на специальном счете. Сегодня предстоит узнать о всех особенностях, преимуществах и недостатках карты с процентами на остаток Сбербанк.

Показать полностью

Положить деньги на карту Сбербанк - пополнить счет + способы пополнения

Положить деньги на карту Сбербанк - пополнить счет + способы пополнения

Банковская карта - это универсальный продукт, который позволяет как хранить денежные средства, так и их с легкостью использовать. Для приобретения данного финансового инструмента достаточно заполнить корректно заявление, выбрать тариф и обратиться в банк за получением физического пластика, если он необходим. Сейчас имеется возможность сохранять средства как на карте, так и на банковском счете без физического носителя. Основным различием между кредитками и дебетовками банков становится разная стоимость обслуживания и дополнительный функционал.

Показать полностью

Как перевести деньги на карту Сбербанка через телефон - способы перевода + меньше платить

Как перевести деньги на карту Сбербанка через телефон - способы перевода + меньше платить

Практически каждый второй человек в РФ имеет счет в Сбербанке. Ведь именно это кредитное учреждение считается самым популярным в России. На пластиковые инструменты начисляются различные пособия. Мало того, это одно из немногих учреждений, где появилась платежная система Мир одна из первых. Как правило, все государственные субсидии и денежные довольствия перечисляются на пластиковые карты Сбербанка.

Показать полностью

Дебетовые карты в Сбербанке - какие бывают + как правильно пользоваться

Дебетовые карты в Сбербанке - какие бывают + как правильно пользоваться

Пластиковая карта – это финансовый инструмент, который позволяет совершать транзакции как лично в магазине, так и дистанционно. В мегаполисах сложно представить жизнь без банковского пластика. Размер пластиковой карты стандартизирован с 2003 года.

Показать полностью

Что такое грейс период в ВТБ 24 - как переводить деньги + экономия денег

Что такое грейс период в ВТБ 24 - как переводить деньги + экономия денег

Большинство клиенты банковских учреждений имеют пластиковые карты со льготным (грейс) периодом. Но все конкретно понимают, сколько он продолжается, каким образом его рассчитать – поскольку в различных финансовых учреждениях он различается по продолжительности. Тем, кто имеет пластиковую карточку банка ВТБ 24 возможно запросто подсчитать грейс-период (grace period) и затем прибыльно воспользоваться беспроцентными финансами.

Показать полностью