Bank!©

бесплатная горячая линия 8 800 777 32 63

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Разговор о том, как инвестировать в недвижимость без денег будет все-таки несерьезным. Поэтому сегодня мы расскажем обо всех способах вложения средств в недвижимость. Вообще, дома, квартиры и здания это пожалуй одно из самых консервативных направлений. Недвижимость, в отличие от других инструментов, может нести владельцу непосредственный доход. Особенно, если объект в центре миллионного города. Но не у всех есть возможность скупать подобное. Более того, если мы говорим о столице, то там уже давно все поделено между ограниченной группой лиц. Порой, у некоторых из них объекты просто отжимают , но не так часто как может показаться. Сегодня мы расскажем о подводных камнях инвестирования в недвижимость. И разберемся с тем, как вообще все это работает.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Базовые цели

Вообще, любое инвестирование предполагает, что человек будет извлекать доход за счет вложенных средств. И условно, все инвестиции в объекты недвижимости можно разделить на 2 основных направления:

  1. Спекуляция;
  2. Аренда.

В первом случае приобретается квартира. Которая потом перепродается по более высокой цене. Так как со временем ее стоимость увеличивается. Полученная разница и есть доход.

Второй вариант предполагает приобретение объекта недвижимости для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Таким образом образуется пассивный доход. Так как владельцу не нужно совершать много телодвижений. При этом, можно эти 2 направления и совмещать. Опять-таки, у таких инвестиций есть ряд преимуществ и недостатков. Давайте начнем с плюсов:

  1. Ликвидность;
  2. Доступность;
  3. Разнообразие;
  4. Окупаемость;
  5. Долгосрочность.

В частности, если вы вкладываетесь в недвижимость в крупном миллионнике, то можете рассчитывать на то, что проблем с клиентами у вас не возникнет. Так как земля в центре города стоит дорого. Как и аренда помещений впоследствии.

Если денежных средств на уже построенное здание не хватает, то можно приобрести его еще на этапе возведения. Кроме того есть варианты с долевой собственностью. Потом можно сдавать имущество арендаторам, которые могут заключать договор субаренды. Если денег нет совсем, то вы можете заняться арендой и субарендой самостоятельно.

Что до разнообразия, то выбрать тут действительно есть из чего. Это не только вложение средств в только строящиеся жилые комплексы. Это еще и коммерческая недвижимость, работа со вторичным рынком и т.п. А при наличии солидного капитала вы можете еще и инвестировать в объекты недвижимости в другой стране. Доход там будет явно выше. Если не брать какой-то конкретный вариант, то в среднем, окупаемость объекта достигается через 7 лет. В более специфичных ситуациях этот срок может увеличиться до 12 лет.

Долгосрочность дохода даже и рассматривать нет смысла. Если вы обладаете квартирой в столице, да еще и в центре города, то только одной арендой вы можете обеспечить себе стабильный доход на десятки лет. Если не случится чего-нибудь плохого. Разумеется, без недостатков дело здесь тоже не обойдется:

  1. Естественные издержки;
  2. Неравномерный спрос;
  3. Высокая цена;
  4. Региональные особенности.

В частности, инвестируя в недвижимость вам придется закладывать расходы на страхование. Плюс к тому, нельзя забывать и о ремонте. Если объект коммерческий, то ему потребуется и охрана. А вот коммунальные услуги не всегда вносятся в основной пакет издержек. Вы можете переложить эту обязанность на арендатора.

В некоторых регионах спрос на недвижимость достаточно низкий. Надо понимать, что если населенный пункт достаточно маленький, то купить недвижимость будет нетрудно.А вот продать потом, крайне сложно. Потому что в таких населенных пунктах обычно условия для жизни мягко говоря не созданы. Речь о комфортной жизни. Попробуйте переехать из миллионника в маленький город без накоплений, поработав на зарплату в 15 тыс. рублей.

Стоимость недвижимости достаточно высокая. А соответственно, масштаб рисков при инвестировании увеличивается в геометрической прогрессии.

Опять-таки, все сильно сосредоточено на внутренней экономике региона. Да и сама ситуация мягко говоря не самая стабильная. Если вы взяли объект недвижимости в небольшом городе с 1 предприятием , а оно резко обанкротилось, то избавиться от него будет потом достаточно сложно. Потому что начнется сильный отток населения. Другие владельцы недвижимости будут пытаться от нее избавляться и выбросят ее на рынок. Цена на коммерческую недвижимость упадет и т.п. В конечном счете вы можете только потерять на таких инвестициях.

А теперь давайте разберемся с доходностью и рисками.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Инвестиционная деятельность с недвижимостью

Эта формула очевидна, и вместе с тем мы ее укажем. Размер прибыли от инвестиций будет зависеть от:

  1. Спроса на покупку или аренду объекта;
  2. Престижности расположения.

Чем выше спрос, тем выше стоимость аренды соответственно. Справедливо и обратное утверждение. Кстати, при долевом инвестировании, доход будет делиться пропорционально между собственниками долей.

Большая часть рисков при инвестировании в недвижимость связана с обстоятельствами, которые нельзя было предугадать. Например:

  1. Изменения в регионе;
  2. Разрушение здания (теракт например);
  3. Что-то еще.

Вы ведь не можете предсказать все форс-мажорные обстоятельства. А бороться с ними порой просто невозможно. На простом примере.

У нас есть миллионный город. А рядом с ним есть поселок. И город расширился до таких масштабов, что просто присоединил к себе этот поселок. Теперь недвижимость уже не в поселке, а в миллионнике. Стоимость соответственно разрастается.

Теперь возьмем другой пример. Предположим, что в вашей местности решили построить химический комбинат. При том, что раньше у вас был экологически чистый, и даже привлекательный район. Тут сценарий можно разделить на 2 истории. Первая:

  1. Хим. комбинат запускается;
  2. Экология резко ухудшается;
  3. Стоимость квартир резко падает.

Потом с хим. комбинатом происходит что-то веселое. Он закрывается например. Изгадив всю местность на 50 квадратных километров в радиусе. Вот тут начинается вторая часть марлезонского балета. Хим. комбинат был единственным производством в вашей местности. Теперь у вас есть "все условия":

  1. Исчезло предприятие;
  2. Экология хуже чем в Чернобыльской Зоне отчуждения.

Разумеется, на такую недвижимость не позарится даже сумасшедший. Ее будут скупать за бесценок. Потому что с закрытием комбината стоимость недвижимости "просядет" еще сильнее. Ну и последний вариант. Застройщик собрал деньги, и отгрохал несколько "муравейников". А вы там купили квартиру. Проблема в том, что ничего рядом нет. Инфраструктура отсутствует. Ваши инвестиции не окупятся до тех пор, пока не будут построены:

  1. Больницы;
  2. Детсады;
  3. Школы;
  4. Магазины и т.п.

Только в этом случае квартиры начнут дорожать. Но не надо обольщаться. В долгосрочной перспективе не отобьется и это. Многоквартирные дома в таких районах постепенно превратятся в гетто. Мы как раз сейчас идем по европейскому сценарию. О чем говорят урбанисты.

Квартиру вы скорее всего окупить успеете. И вместе с тем, держать ее пол-века в таких "гетто" - идея очень сомнительная.

Опять-таки, есть вариант со строящимся объектом. Например с жилым комплексом. Проблемы начинаются тогда, когда застройщик прекращает строительство. Выбирать застройщика для подобных инвестиций нужно крайне тщательно:

  1. Проверять репутацию;
  2. Проверять прошлые объекты;
  3. Изучать обязательства перед кредиторами;
  4. Проверять целевое назначение участка земли, на котором строится дом и т.д.

Рисков тут достаточно много. Одним из них является гибель имущества, по исключительной причине. Это ситуации, когда страховщики отказывают возмещать потери. И в этом случае собственник останется без всего:

  1. Без недвижимости;
  2. Без денег.

Даже инвестиции в недвижимость связаны с рисками. Не забывайте в какой стране мы живем. Здесь обманутые дольщики могут жить 10-летиями на съемных квартирах.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

В какую недвижимость выгодно инвестировать сейчас?

Несмотря на то, что риски по инвестированию в недвижимость тоже достаточно высокие, они куда ниже чем в случае, если вы будете вкладывать деньги в:

  1. Чей-то бизнес;
  2. Стартап;
  3. Ценные бумаги и т.п.

Недвижимость считается одним из самых консервативных направлений для инвестирования. Разумеется, речь о профессиональных инвестициях. А обыватель способен погореть вообще при любых инвестициях. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость. Но вам нужен опыт, который получить достаточно трудно. Для этого вам потребуется:

  1. Не меньше 5 миллионов рублей;
  2. Профессиональный юрист.

Даже если вы планируете заниматься долевым вложением-вам все-равно нужна эта сумма в свободных средствах. Брать кредит под это дело мы не рекомендуем. В принципе, если вы сможете купить выгодный объект с перспективами, то все должно получиться. А именно:

  1. Приобретаем объект недвижимости;
  2. Привлекаем арендаторов;
  3. Организуем разделение по площадям.

Со временем вы сможете передать дела агентам по недвижимости. Они сами будут искать вам арендаторов. А вы будете заниматься лишь техническими моментами и обслуживанием здания. И все-таки, начинать нужно с инвестиций в жилую недвижимость. Если с коммерческой все достаточно сложно, то вот с жилой проблем обычно не возникает. Со временем вы обучитесь:

  1. Методам сбивания цен при пересдаче/перепродаже;
  2. Нюансам в сделках покупки или аренды;
  3. Стратегии правильного выбора.

Выбрать объект недвижимости-тоже задача не из простых. Ведь далеко не все таунхаусы годятся для последующей перепродажи например. Учитывая то, как у нас сейчас строят. А для того, чтобы не прогореть на инвестициях в жилую недвижимость вторичного рынка вам придется выработать собственное чутьё. Прямо как у лабрадора в аэропорту, который унюхает наркотики даже в закрытой сумке.

В частности, вам придется научиться:

  1. Проверять ликвидную недвижимость (и сам факт ликвидности);
  2. Грамотной подготовке и оформлению документов;
  3. Расчетам между участниками сделки.

А вот все юридические аспекты лучше доверить профессионалу. Так как со стороны мошенников юрист присутствует почти всегда. И как показывает практика, у мошенников юристы всегда с наивысшей квалификацией. Так как они отыскивают бреши и пробоины в законодательстве. Порой находят так, что ни один законодатель даже в наркотическом опьянении бы такого не придумал.

Вообще, мошенничества в этом деле очень много. Поэтому юрист вам будет нужен практически для всех операций и процессов.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Другие виды инвестиций в недвижимость

Вы можете поступить следующим образом:

  1. Заключить договор с застройщиком;
  2. Приобрести еще строящуюся недвижимость.

Но надо четко осознавать, что риски здесь куда выше. Потому что даже при должной проверке всегда есть риск того, что у застройщика появятся проблемы с кредиторами. И те просто затормозят строительство или вовсе его остановят.

С другой стороны, повышенный риск оправдывается увеличенной прибылью. Дело в том, что разница между стоимостью только строящейся квартиры и уже готовой в новостройке, огромная. Стартовых инвестиций тут потребуется намного меньше.

Для приобретения недвижимости таким способом вам придется:

  1. Проверить все соглашения с потенциальным застройщиком от начала и до конца;
  2. Найти привлекательный и перспективный жилой комплекс или единичный дом;
  3. Все грамотно просчитать.

Ведь в расходы войдет также ремонт, и предварительная подготовка. А если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, то придется еще и покупать мебель, бытовую технику и т.п. Говоря об инвестициях в землю, мы подразумеваем следующие преимущества:

  1. Мошенников тут намного меньше;
  2. Дополнительных расходов обычно нет;
  3. Процедура купли-продажи упрощена до безобразия.

Но есть и недостаток. Участок с требуемым целевым назначением крайне затруднительно. Плюс, востребованы обычно участки земли под строительство. Такая земля приносит прибыль в краткий срок. Если же вы предпочитаете "играть в долгую", то выбирайте участки земли для:

  1. Промышленности;
  2. Сельского хозяйства.

Есть вариант и с загородными объектами недвижимости. Наверняка вы заметили, как уже больше 15 лет крупные города все чаще обстраиваются коттеджными поселками. В принципе, тут тоже есть деление:

  1. Приобретение готовых объектов;
  2. Спекуляции с земельными участками;
  3. Скупка готового жилья.

Скупка таунхаусов и коттеджей на этапе строительства мало чем отличается от того же, но с квартирами. Правда, как показывает практика, риски здесь все-таки ниже. Опять-таки, все будет зависеть от транспортной доступности местности. А так же от местоположения объекта.

Но и тут есть одна хитрость. Выбирайте направления с жилищным строительством. Инвестировать в садовые и дачные дома точно не самая разумная идея. С точки зрения окупаемости уж точно.

Ну и закончим этот раздел парковочными местами. Тут доход значительно ниже. Плюс к тому, не везде эти парковки нужны. Но рисков значительно меньше. А значит, и стабильность выше.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как извлекается прибыль от инвестирования в недвижимость?

Мы с вами рассмотрели основные направления. Но не все понимают, как же на это зарабатывать деньги. Все достаточно просто:

  1. Спекуляции со строящимися квартирами или домами;
  2. Аренда.

Предположим, что у вас есть лишние деньги. Но на готовую квартиру или полноценный особняк вам денег не хватает. В этом случае вы приобретаете строящийся. И таким образом экономите средства.

К моменту сдачи объект уже будет стоить дороже. Если застройщик не мошенник, то впоследствии район обрастет инфраструктурой. А квартира прибавит в цене серьезно. Пока вы ожидаете нужного ценового барьера, вы попутно можете сдавать квартиру. А можете осуществить сразу несколько сделок по купле-продаже. Тут уже все зависит от того, какую цель преследует инвестор.

Но уравнивать квартиры и таунхаусы например - не очень то разумно. Последние приносят больший доход в виде арендной платы. Но спрос на аренду подобных домов куда ниже, чем на квартиры. Да и приобретать подобные объекты нужно рядом с крупными миллионниками. Вкладывать деньги в таунхаус в городе на 50 тыс. населения-затея достаточно бессмысленная.

Плюс к тому, есть даже схема, позволяющая жить в доме и одновременно его сдавать. Иными словами, собственник будет жить в 1 половине дома. А сдавать другую. Но надо понимать, что в этом случае вам придется обеспечить удобство для арендатора:

  1. Разделение конструкций;
  2. Отдельные выходы и т.п.

Плюс к тому, подобная схема в России еще не адаптирована. А вот в США и некоторых Европейских странах-вполне. Опять-таки, заниматься всеми проблемами в доме придется собственнику. Учтите, что такой объект нужно подбирать без учета собственных удобств. Спрос на ваш коттедж будет выше, если рядом есть:

  1. Дорога;
  2. Транспортная развязка;
  3. Магазины, образовательные учреждения и т.п.

Тут в принципе, схема в точности такая же, как и с коммерческой недвижимостью. С разницей лишь в том, что отгрохать особняк в центре Москвы точно никому не дадут.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале - прибыль от инвестирования

Как правильно заниматься инвестированием в недвижимость?

Универсального рецепта нет. Но мы рекомендуем взять за правило обычную аксиому: все хотят вас обмануть. Поэтому терять бдительность и проникаться излишним доверием точно не стоит. Инвестиции это про окупаемость и результативность. И исходить вы должны только из этого. Все остальное постигается путем проб и ошибок. Но ошибок вы совершите меньше, если у вас будет собственный юрист.

5
234

Консультация по Вашему вопросу

8 800 777 32 63

Комментарии

  • рита
    27.01.2020 14:45:45
    Если есть на руках приличная сумма, и вы сможете некоторое время пожить с родителями, то инвестиция в недвижимость, особенно на этапе котлована-это реальное выгодное финансирование. Многие таким образом, сэкономив на аренде, смогли через некоторое время переехать в собственные квартиры. Либо, как вариант, взять ипотеку, но вы должны быть уверенным в завтрашнем дне.
  • Игорь Ч.
    27.01.2020 14:22:34
    Мне кажется, что "малый капитал" и "инвестирование в недвижимость" не очень совместимые понятия. Ведь на приобретение этой недвижимости уже нужны деньги и немалые. Хотя, считаю, что это самое выгодное вложение денег. При котором есть постоянный доход, а стоимость основного капитала постоянно растёт. 
    • Марат
      27.01.2020 14:28:41
      Ну, не всегда растёт, но то, что, практически, не падает, это точно. Главное, не очень рискованный вид бизнеса.
  • Виктор
    27.01.2020 14:22:30
    Инвестиции в недвижимость - самый популярный у россиян способ приумножить свои средства. Даже в случае краха банковской системы, что было например, в начале девяностых, недвижимость сохранила свою стоимость, в отличие от рубля. Появились рантье, которые превратили покупку и сдачу квартир в способ получения средств к существованию. Избытки денег направляться на покупку новой жилплощади. Придуман даже оригинальный способ обогащения. Люди берут квартиру в ипотеку, селят жильцов. И те постепенно выплачивают стоимость квартиры. Фактически средства нужны только на первоначальный взнос.
  • Илья
    27.01.2020 14:17:59
    Да, делать инвестиции в недвижимость - одни из самых надёжных вложений. Недвижимость, ведь, как правило, только поднимается в цене. Только к делу нужно подходить очень обдуманно.

Выберите аватарку:

Выберите аватарку
Выберите аватарку

Ваше имя

Ваш e-mail

  • Эмоджи
  • Колобки
  • Стикеры
  • эмоджи 1
  • эмоджи 2
  • эмоджи 3
  • эмоджи 4
  • эмоджи 5
  • эмоджи 6
  • эмоджи 7
  • Стандартные
  • Психушка
  • Она и Он
  • Герои
  • Спортивные
  • стикер 1
  • стикер 2
  • стикер 3
  • стикер 4
  • стикер 5
  • стикер 6
  • стикер 7

Размещая на сайте вопрос, комментарии, обсуждения, статьи Вы соглашаетесь с Правилами сайта и даёте согласие на обработку персональных данных.

Что такое реструктуризация кредита: как правильно произвести реструктуризацию ипотеки + сроки, условия, документы

Что такое реструктуризация кредита: как правильно произвести реструктуризацию ипотеки + сроки, условия, документы

Человек не всегда берет кредит по собственному желанию. Иногда этому предшествуют жизненные обстоятельства, которые не позволяют ему решить все свои вопросы и проблемы без взятия средств со стороны. Из-за этого у человека может возникнуть масса дополнительных проблем, которые позже нужно будет решать.

Показать полностью

Что такое банковская гарантия простыми словами - польза для клиентов банковского сектора и физических лиц

Что такое банковская гарантия простыми словами - польза для клиентов банковского сектора и физических лиц

Пользуясь порталом БАНКИ.РУ читатель получит ответ насколько совершенная сегодня банковская гарантия. Там авторы делятся информацией заумно, что это. Чтобы узнал пользователь сайта, какова настоящая польза клиентам банковского сектора, физическим лицам. Исследование проводят опытные профессионалы, финансисты, экономисты. Делали экспертную оценку они по 2019, сделали анализ на 2020.

Показать полностью

Телетрейд что это такое — могут ли обмануть брокеры своего клиента + отзывы в интернете

Телетрейд что это такое — могут ли обмануть брокеры своего клиента + отзывы в интернете

ТелеТрейд – крупная компания, специализирующаяся на предоставлении посреднических и консультационных услуг на биржевых рынках. Клиентская база компании достаточно большая и не ограничивается пользователями из РФ и стран СНГ. Потому целесообразно провести детальную проверку данного брокера и выяснить насколько ему можно доверять.

Показать полностью

Проблемы с банком что делать - куда обращаться с жалобой на банк + кредит и вклад

Проблемы с банком что делать - куда обращаться с жалобой на банк + кредит и вклад

Сегодня мы расскажем о том, что делать если возникли проблемы с банком. Если смотреть на проблему банковского сектора в России системно, то беда у нас всего одна. Это монополисты, получающие большую часть клиентов по всей стране. Без конкуренции любой бизнес начинает срезать качество своих услуг, само обслуживание становится дороже, а сервис омерзительнее. Примерно то же самое случилось и с банковскими организациями в РФ. Банк России зачищает сектор под крупных игроков, тогда как эти самые крупные игроки по сути, будут становиться только хуже (в контексте клиентского обслуживания). Дело как раз в том, что ради клиентов никто стараться в крупном банке не будет. Зачем? Все и так остаются на прежних положениях, а массовый отзыв договоров и возврат вкладов можно легко заблокировать какими-нибудь правилами или откровенным саботажем. И если в крупных городах сервис все еще остается на каком-то определенном уровне, то вот в регионах банковские служащие порой пробивают двойное дно, углубляясь все сильнее. Давайте разбираться.

Показать полностью

Как вернуть деньги с киви (Qiwi) - перевод денег мошенникам

Как вернуть деньги с киви (Qiwi) - перевод денег мошенникам

В 21 веке крайне сложно жить не используя электронные кошельки. Одним из самых популярных является Qiwi, естественно, мошенники добрались и до него.

Показать полностью

Консультация по Вашему вопросу

8 800 777 32 63

Мошенничество через мобильный банк - как мошенники снимают деньги

Мошенничество через мобильный банк - как мошенники снимают деньги

Обезопасить свои деньги, как не попасться мошенникам. У дистанционного банковского обслуживания масса преимуществ, однако не существует идеальной систему, у нее немало недостатков.

Показать полностью

Как правильно сделать чарджбэк в Сбербанке - порядок действия для чарджбэка

Как правильно сделать чарджбэк в Сбербанке - порядок действия для чарджбэка

Сбербанк пользуется особой популярностью у пользователей банковских карт. Это неудивительно, потому что он занимает высокие позиции в стране. Банковские карты, в свою очередь, есть практически у каждого человека. С их помощью финансовая жизнь становится значительно легче. С их помощью можно без труда совершать всевозможные денежные операции. Приобретать товары в интернете — одна из таких функций. Заказать необходимый продукт возможно прямо из дома. Однако случается и такое, что товар не доходит до пункта назначения. Функция Chargeback в Сбербанке нацелена на возвращения потраченных средств в подобных ситуациях.

Показать полностью

Мошенничество с картами Сбербанка — новые виды мошеннических схем

Мошенничество с картами Сбербанка — новые виды мошеннических схем

Банковские карты с каждым годом обретают все большую популярность. Люди с радостью отказываются от бумажных денег в пользу пластиковых карт из-за удобства. С помощью карты можно проводить различные операции прямо с мобильного телефона, контролировать бюджет. Однако воры находят изъяны в системе и совершают кражу денег. Мошенники постоянно придумывают новые обманы в Сбербанке.

Показать полностью

Счет-фактура это что такое - налоговая отчетность

Счет-фактура это что такое - налоговая отчетность

Ведение бизнеса — огромная стратегия, при которой необходимо соблюдать каждый пункт. Отдельным элементом является налоговая отчётность, которой обязательно необходимо придерживаться для честного ведения бизнеса и получения прибыли. В этой статье мы рассмотрим такую проблему, как счет-фактура как вид налоговой отчетности.

Показать полностью

Как работают вклады в банках - вложение своих денег в банк + сохранность и прибыль от вкладов

Как работают вклады в банках - вложение своих денег в банк + сохранность и прибыль от вкладов

Сегодня мы расскажем, как работает система страхования вкладов физических лиц в банках РФ. Ну и поведаем о том, как все это вообще работает. И для начала, придется немного углубиться в историю отечественных вкладов.

Показать полностью